Техническая эксплуатация объектов недвижимости
Инженерные системы и инфраструктура современных объектов недвижимости весьма сложны и требуют наличия специальных программных средств для автоматизации управления. Практика показывает, что при стратегическом подходе к управлению владельцам (инвесторам, заказчикам) удается добиться повышения эффективности эксплуатации зданий и сократить расходы на их содержание.
В настоящее время на рынке наблюдается возросший спрос на решения по управлению технической эксплуатацией объектов недвижимости. В большинстве случаев это объясняется стремлением заказчиков повысить прозрачность процессов технической эксплуатации на удаленных объектах, исключить случаи необоснованно высоких платежей за потребление коммунальных ресурсов. Кроме того, решения по управлению технической эксплуатацией позволяют произвести анализ динамики состояния технических систем и инженерного оборудования на объекте, а также сделать сравнительный анализ показателей технической эксплуатации по нескольким объектам недвижимости, что позволит выявить проблемы и решить их с учетом применения лучших мировых практик как в части технической эксплуатации, так и в части энергоэффективности.
Применение систем автоматизации объектов недвижимости
Офисные и торговые центры, производственные площадки и гостиничные комплексы – любые крупные объекты недвижимости требуют постоянного контроля и мониторинга работы всех инженерных систем. И чем выше становятся тарифы на коммунальные услуги и дороже сервисы подрядчиков, тем больше появляется поводов у компаний для использования систем класса Facility Management. Но, чтобы воспользоваться этими преимуществами, необходимо иметь специализированное программное обеспечение, способное организовать централизованный контроль и управление, свести в одну точку все показатели о состоянии объекта, а также механизмы принятия решений.
Компания RedSys в своей практике опирается на возможности информационных систем IBM – одного из лидеров в сфере автоматизации процессов технической эксплуатации. При реализации проектов управления технической эксплуатацией нередко возникает потребность в поддержке нестандартных процессов, подключении к работе в системе подрядчиков, реализации всевозможных процедур формирования и обработки заявок, характерных для каждого конкретного заказчика. В данном контексте целесообразно использовать наиболее гибкие программные средства, которые позволят без сложных доработок реализовать разные схемы взаимодействий участников процесса, а не только изначально заложенные в системе.
Управление, контроль и KPI
Современные системы управления технической эксплуатацией объектов недвижимости позволяют автоматизировать наиболее критичные процессы, связанные с эксплуатацией инженерных систем здания и ее конструктивных элементов. Централизованное управление дает возможность автоматически оценивать эффективность технической эксплуатации каждого отдельно взятого объекта недвижимости с визуализацией результатов для оперативного анализа.
При расчете ключевых показателей эффективности (KPI) могут учитываться сроки обработки и выполнения заявок, состояние выполнения ППР (планово-предупредительных работ), состояние выполнения технических осмотров и проверок на всех уровнях управления, затраты на техническую эксплуатацию, затраты по потреблению коммунальных ресурсов, время простоя единиц оборудования, количество неисправных единиц оборудования и т. д. Причем чем более гибкую платформу мы используем для автоматизации, тем более персонализированной будет выборка KPI для конкретного объекта недвижимости. Особенно это актуально для территориально распределенных управляющих компаний – централизованный сравнительный анализ KPI будет давать краткое и емкое представление об отклонениях и неэффективной организации процессов.
Преимущество для заказчиков
В сфере технической эксплуатации объектов недвижимости существуют «де-факто» наиболее оптимальные практики, позволяющие добиться максимального результата с минимальными затратами. Поэтому внедрение специализированных программных средств, способных унифицировать и автоматизировать процессы управления, безусловно, окажет позитивный эффект в виде снижения затрат на техническую эксплуатацию, а также поможет сократить расходы на коммунальные ресурсы. Как показывает практика RedSys, инвестиции в современное ПО окупаются примерно за один-два года.
Централизованное решение предполагает использовать единые процессы, а также исключает возможность сокрытия информации от центрального органа управления, позволяет в кратчайшие сроки выявить отклонения в состоянии объекта недвижимости. Оперативный мониторинг осуществляется в части таких ключевых направлений, как состояние технической эксплуатации, затраты на техническую эксплуатацию, энергоэффективность.
Система для любых этапов жизненного цикла объекта недвижимости
Внедрение системы управления технической эксплуатацией возможно не только на этапе эксплуатации объекта недвижимости, но и во время капитального строительства и сдачи объекта. При этом формирование технических служб и состава инфраструктурного оборудования будет происходить по мере ввода в эксплуатацию различных инженерных систем. Такой подход позволяет легко настроить процессы в соответствии с лучшими мировыми практиками.
На рынке существует множество решений класса Facility Management, однако специалисты RedSys предпочитают использовать IBM TRIRIGA и IBM MAXIMO. Кроме возможностей гибкой настройки процессов под конкретные особенности организации процесса управления, данные системы позволяют организовать процесс взаимодействия с подрядчиками и субподрядчиками, эффективно управляя финансовой и организационной сторонами взаимодействия с ними.
Результаты
Система управления технической эксплуатацией объектов недвижимости позволяет автоматизировать такие процессы, как контроль сроков работ по заявкам, формирование графиков ППР, выполнение технических осмотров и проверок с использованием мобильных устройств, контроль текущих складских остатков и автоматическое формирование запросов в случае потребности в материальных ресурсах.
В частности, интеграция со смежными информационными системами, например BMS (Building Management System), позволяет автоматически передавать заявки в IBM MAXIMO при возникновении какой-либо аварийной ситуации. А формирование актов выполненных работ в системе управления технической эксплуатацией позволяет организовать взаимодействие с системой управления предприятием (ERP).
Наконец, с этими системами удобно работать. Заказчики компании уже сегодня успешно используют мобильные панели для наблюдения за показателями по технической эксплуатации и потреблением коммунальных ресурсов. Руководитель в любой момент может получить графическое представление данной информации на своем планшете или смартфоне. А это позволяет организовать управление процессами технической эксплуатации на высочайшем уровне, контролировать затраты и принимать необходимые решения в любое время и в любом месте, оперативно меняя неэффективные процедуры на оптимальные и соответствующие лучшим мировым практикам в области управления технической эксплуатацией объектов недвижимости.
Автор: Ярослав Прус, начальник отдела управления имуществом, RedSys
Опубликовано 01.12.2015