Как в подмосковном ЖК создали альтернативу управляющей компании

26.12.2022
Максим Пичугин — основатель первого в России агрегатора по электронному страхованию. Максим подключил к Финтабло счета с платежами и расходами, чтобы открыто отчитываться перед собственниками и лишить недобросовестную управляющую компанию поддержки.

Что было не так с управляющей компанией

Жилой комплекс, в котором живет Максим, находится в Подмосковье на территории бывшего дома отдыха. В ЖК входит 7 корпусов с апартаментами. Часть собственников проживает там круглый год, но для большинства это загородная недвижимость.

С того момента, как оздоровительный центр превратился в ЖК, коммунальными услугами занималась одна и та же управляющая компания.

За 20 лет у собственников накопились претензии.

Никто не следил за общим имуществом. Делали все по-минимуму: убирали мусор, подметали дорожки. При этом территория приходила в упадок: компания не реставрировала лавки, беседки, не следила за хоккейными площадками, зданием амфитеатра. Ломалось инженерное оборудование: насосы и электрические подстанции.

У компании росли долги. Предприятие задолжало миллионы ресурсоснабжающими организациям и подрядчикам. Из-за неуплаты со стороны компании собственникам периодически отключали газ, поэтому они не могли пользоваться горячей водой.

Не было понятно, на что шли платежи. Люди оплачивали коммунальные услуги, но не могли быть уверены, что их деньги идут по назначению — у управляющей компании не было открытой финансовой отчетности.

Жильцы боролись с компанией по отдельности, пока не стало очевидно, что нужно объединяться.

Осенью 2020 года Максим решил взять дело в свои руки. Он провел встречи с инициативными жильцами, вместе они выработали план. В домах провели голосования по созданию органа самоуправления. В корпусах появились свои ТСН — товарищества собственников недвижимости. Все ТСН объединились в Ассоциацию.

Как работает Ассоциация ТСН

Сейчас свои товарищества есть у трех корпусов из семи, к концу года такое же появится у четвертого.

Ассоциация наняла собственный персонал: юристов, бухгалтеров и управляющих. Для обслуживания ЖК набрали в штат уборщиков, электриков, сантехников.

Товарищества сместили компанию и теперь сами управляют комплексом.

Собирают платежи. Есть ежемесячная оплата коммунальных услуг и целевые взносы — на хозяйственные товары и оборудование.

Благоустраивают дома и территорию. Ассоциация отвечает за уборку, вывоз мусора и обслуживание корпусов. Ещё ТСН чинит коммуникационные сети, ремонтирует аварийные участки и приводит в порядок кусты и деревья. Управляющей компании до сих пор принадлежат ресурсы — вода, электричество и газ, но товарищества планируют взять их под свой контроль.

Общаются с собственниками. В новостных каналах в соцсетях ТСН отчитывается перед жильцами о своей работе и делится планами. Есть группы, где обсуждают проблемы ЖК. А ещё — чат поддержки, куда собственники могут написать, если у них что-то сломалось. Кроме того, команда Максима отвечает на e-mail, звонки и даже бумажные письма.

Отчитываются о всех поступлениях и расходах. В Ассоциации не скрывают, сколько денег собирают с жильцов и на что их тратят — отчеты доступны всем собственникам.

Судятся с управляющей компанией. Почти год компания продолжала присылать собственникам квитанции за услуги, которые оказывают ТСН. Чтобы это прекратить, пришлось подавать на компанию в суд. Дело выиграли, осталось еще несколько исков. Основной — чтобы полностью запретить компании управлять корпусами, которые перешли под Ассоциацию.

В отличие от управляющей компании, товарищества не стремятся и не могут получать прибыль. Все взносы от собственников идут на общее благо.

Максим считает, что его главный KPI — сделать недвижимость в жилом комплексе привлекательней, чтобы повысить ее стоимость.

Как Финтабло помогает развивать проект

У Ассоциации открыты все данные: Максим выкладывает в чатах жильцов и в Google Docs договора, отчеты и фотографии. Информацией о платежах и расходах тоже решили поделиться со всеми желающими.

Максим Пичугин: Мы все голосования провели прозрачно и показываем людям все документы — создали общую базу знаний, куда выкладываем информацию. Люди заходят и все читают. Я был знаком с Финтабло по своей компании и очень этому рад. Вот и подумал, что надо открыть людям финансы — пускай смотрят, там все наглядно. Нам нечего скрывать, мы не собираемся воровать. Основная цель ТСН — развитие, а не заработок прибыли. У нас никакой прибыли и нет, мы НКО.

Максим оформил подписку на один из продуктов Финтабло — «Движение денег». Тариф выдает пользователям отчет ДДС — информацию о движении денежных средств. Максим настроил статьи расходов, чтобы можно было смотреть, на что идут платежи. Данные загружаются из банка, которому принадлежат счета ТСН.

Все собственники получили доступ к аккаунту и могут следить за финансами Ассоциации. Жильцы видят: поступления — сколько денег собирают ТСН; расходы — ворует Ассоциация или нет; плательщиков — кто из собственников дает деньги на коммунальные услуги.

Максим Пичугин: «Выгнать управляющую компанию — это не так просто. Но мы потихоньку побеждаем. В том числе и с помощью Финтабло: показываем людям, что у нас все прозрачно, открыто, и что мы нигде не воруем. Убедиться в этом просто — достаточно открыть отчет и посмотреть.» Никто из жильцов не обращался к Максиму с просьбой помочь разобраться в сервисе — интерфейс оказался понятным для всех.

В трендах поступлений по направлениям видно, как платили жильцы разных корпусов.

Максим анализирует списания и поступления, чтобы планировать бюджет. Так он понимает, хватает ли денег на счетах, чтобы выплачивать зарплаты сотрудникам и покупать хозяйственные товары. Первое время приходилось давать займы ТСН из собственных средств, чтобы выплачивать зарплаты сотрудникам и закрывать кассовые разрывы. Полгода назад удалось выйти на самоокупаемость.

Финтабло позволяет следить за тем, кто из собственников оплачивает счета. Команда Максима сравнивает данные со списками жильцов и видит, кто еще не внес платежи.

Когда ТСН начинала собирать взносы, платили только 30% собственников. За год этот показатель вырос до 73%.

Что думают собственники Большая часть жильцов поддерживают борьбу с управляющей компанией. Люди ценят проект за прозрачность и отмечают, что Максим сделал верный шаг, когда открыл для всех финансовую отчетность.

У команды есть оппозиция. В основном это пожилые люди, которые боятся перемен. Противники проекта считают, что активисты могут все развалить — поэтому пусть лучше в ЖК все остается как есть.

Максим продолжает работать, открыто делиться информацией и общаться с каждым, кто готов идти на контакт. Постепенно он завоевывает доверие людей.

Например, один из недоброжелателей писал в домовых чатах гневные посты, пока не пошел сам изучать отчеты. После этого он полностью изменил свое отношение и призвал остальных скептиков сделать так же. Итоги: чего удалось достичь и что еще нужно сделать

Благоустройство. Ассоциация ТСН помогла жильцам сэкономить миллионы рублей на коммунальных услугах.

Вот что они для этого сделали: снизили тарифы на обслуживание помещений за м². Установили общедомовые теплосчетчики — отопление теперь стоит в 3,5–4 раза дешевле. В 2 раза уменьшили стоимость уборки мусора.

Максим Пичугин: "Мы поставили в домах счетчики для отопления. Когда их ставишь, это называется «смерть управляющей компании», потому что это основной источник их дохода. Они начисляют оплату не по количеству энергии, которое потратил дом. У них есть нормативы, которые принимают органы власти. Эти нормативы позволяют управляющим компаниям очень неплохо жить".

Когда у четвертого корпуса появится свое ТСН, проект будет отвечать за 60% территории. Управляющая компания теряет власть, у нее растут долги. Максим считает, что бороться осталось полгода — за это время организации станет невыгодно находиться в ЖК и содержать своих сотрудников.

Долгосрочная цель проекта Максима — выйти на тот уровень взносов, который позволить провести в ЖК генеральную реконструкцию. Если убедить людей направить сэкономленные деньги на ремонт общего имущества, это поднимет цены на апартаменты.

Сейчас перед Ассоциацией стоит несколько задач: провести голосования и учредить ТСН еще в трех корпусах.

Получить контроль над ресурсами — собирать и передавать платежи за электричество, воду и газ. Выиграть оставшиеся суды и полностью устранить управляющую компанию.

Похожие статьи