Управление недвижимостью: быстрый старт
После нескольких лет кризисного спада рынок коммерческой недвижимости постепенно начинает расти. По данным международной консалтинговой компании CBRE, в 2017 году наибольшая доля инвестиций пришлась на сегмент торговой недвижимости, достигнув 38%, причем впервые с 2013 года эта цифра превысила процент инвестиций в офисную недвижимость. Не менее значимым фактором является и постоянное снижение арендных ставок. Торговые центры, большинство площадей которых еще пару лет назад пустовало, сегодня активно заполняются арендаторами.
Для чего нужно управление зданием
Рынок насыщается, растет и конкуренция. Для того чтобы предоставить арендаторам наиболее выгодное предложение, необходима оптимизация расходов на содержание площадей и инфраструктуры торгового объекта, а здесь не обойтись без современных инструментов управления инфраструктурой. Снижение затрат и увеличение прибыли с каждого квадратного метра — главная задача, которая стоит сегодня перед владельцами коммерческих объектов недвижимости, в первую очередь — торговых центров. Расчет оптимальной арендной ставки — комплексный вопрос, учитывающий широкий спектр аспектов, начиная от эксплуатации инженерной инфраструктуры с коммуникациями и заканчивая расположением арендуемой площади в здании, в зависимости от интенсивности покупательского потока. Иными словами, с одной стороны, арендодателю необходимо соблюдать конкурентный уровень цен на рынке, а с другой — обеспечивать работоспособность и бесперебойное функционирование всех инженерных, логистических и сервисных служб. Не следует забывать и о том, что для различных типов арендаторов приоритетными являются разные виды сервисов. Так, для салона связи самое важное — наличие высокоскоростного интернет-подключения, причем желательно не от одного, а от нескольких провайдеров. Для кафе или ресторана предпочтительно наличие мощной вентиляции, водопровода и канализации, а также соответствие площади государственным санитарным нормам.
Для решения всего комплекса задач по управлению недвижимостью необходимы универсальные инструменты. Существующие на рынке системы можно разделить на две основные категории: системы PM (Property Management), отвечающие за управление арендными отношениями и площадями, и системы FM (Facility Management), предназначенные для управления эксплуатацией, то есть поддержания здания и всех его служб в работоспособном состоянии. Как правило, PM и FM представляют собой отдельные приложения, поэтому требуется внедрять две системы. Сегодня на рынке немало разработок подобного класса, в том числе и облачных приложений. Однако не все они обладают продвинутым набором возможностей, позволяющим, к примеру, для каждого арендатора настроить собственную логику начисления арендной платы. Заказчики очень заинтересованы и в системах, работающих с BIM-моделью здания, представляющей инженерную инфраструктуру, работоспособность оборудования и уровень заполняемости площадей.
Учет площадей и контроль эксплуатации
Один из таких универсальных продуктов, сочетающих функции FM и PM, предлагает компания RedSys. В основе этого специализированного решения лежит платформа IBM Tririga. Функции данного продукта распределены по блокам: управление бизнес процессами, проектами, площадями, плановыми и внеплановыми ремонтными работами, Service Desk и т. д. Например, оценка работоспособности оборудования и необходимости его ремонта формируется из нескольких факторов. Это анализ информации, получаемой от «умных» датчиков промышленного «Интернета вещей», а также учет данных по предельной выработке того или иного узла или устройства. Для экономии ресурсов, прежде всего электроэнергии, может быть реализована интеграция комплексного решения по управления недвижимостью с системой SCADA, напрямую управляющую элементами «умного» здания. Что касается учетных возможностей, хотелось бы отметить поддержку ведения единого реестра арендуемых площадей, бюджетирование, выставление счетов, выписку других платежных документов и контроль платежей.
От простого к сложному
Клиенты заинтересованы в готовом решении, которое можно внедрить «из коробки», без дополнительной доработки и кастомизации. С другой стороны, любой бизнес если не разоряется, то обязательно растет и масштабируется. Поэтому подобные системы должны поддерживать легкое и безболезненное внесение изменений и дополнений. Для того чтобы владелец коммерческой недвижимости мог начать использовать решение как можно быстрее, специалисты RedSys намерены предложить легкие и быстрые приложения в рамках данной системы, автоматизирующие отдельные бизнес-процессы, которые затем заказчик может настраивать собственными силами, без необходимости программирования. Так, сначала формируется перечень объектов недвижимости с паспортизацией, затем в систему заносится список арендаторов, на следующем этапе реализуются легкие типовые договоры, и, наконец, внедряется работа со сложными арендаторами и индивидуальными договорами. Кроме того, заказчик может изучить и протестировать возможности системы на примере ее облачного варианта в рамках пилотной эксплуатации, а потом принять решение о приобретении основной версии.
BIM-модель как основа для быстрого внедрения
Сегодня в России большинство зданий строится с изначальным использованием BIM-модели, а в дальнейшем эти нормы могут быть закреплены и на законодательном уровне. Наличие BIM-модели, загруженной в комплексную систему управления зданием, позволяет максимально быстро запустить все функции, связанные с обслуживанием и управлением эксплуатацией (FM) сразу же по приемке сооружения. На стадии переговоров с первыми арендаторами можно запускать функциональность, связанную с управлением арендными отношениями и площадями (PM). Таким образом, подобные решения могут и должны внедряться непосредственно на этапе возведения объекта недвижимости.
Опубликовано 27.03.2018